城市更新与房屋征收政策之间的关系

如前所述，综合整治类城市更新内容主要在于消除片区安全隐患、改善基础设施和公共服务设施，改善片区环境，不涉及更新单元内的房屋征收；同理，功能改变类城市更新的内容，主要在于调整建筑物的使用功能或者增加部分附属设施，但也不涉及到建筑物的征收；下面仅对拆除重建类城市更新中所涉及的房屋征收问题进行研究。

因拆除重建类城市更新包括权利主体自行实施改造和政府组织统一实施改造两种模式（前已述），在前一种情况下，拆除重建区域内的多个权利主体将房地产权益移转给一个权利主体或一个市场主体，或者与单一市场主体合作实施，在房地产权益移转或合作实施过程中，应当签订书面的补偿协议或合作协议，应当明确的是，该补偿协议或合作协议是平等民事主体之间签订的民事合同，实施主体依据该协议及相关文件，可向区城市更新主管部门（区旧改办）申请进行实施主体资格确认，实施主体资格确认后，应当由实施主体组织拆除更新单元范围内的建筑物，在此过程中，并不涉及房屋的征收问题。

需要说明的是，上述补偿协议虽然是民事协议，但城市更新活动是由政府主导的，因此，对于补偿协议的制定和实施由各区政府组织和协调。

在后一种情况下，由政府组织的拆除重建类城市更新中，政府通过房屋征收（也即土地使用权收回或收购）的行为来实现土地资源在空间和权利方面的整合，以利于推进城市更新的实施。在此情形下，不论政府通过土地使用权收回方式，还是由权利主体向政府申请收购的方式，由于房屋被依法征收时，国有土地使用权同时收回，所以在本质上，都属于政府对房屋的征收行为，应严格按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》（2011年1月21日实施）的规定进行。

综上，只有在由政府统一组织的拆除重建类城市更新实施过程中，才涉及到房屋的征收问题，就该问题，依据上位法优于下位法，新法优于旧法的原则，应适用《国有土地上房屋征收和补偿条例》的相关规定进行房屋征收。