该房屋买卖合同是否有效

一、【案情简介】

2003年12月份，原告购买了被告位于绿茵市场南首东侧的住房一处，2003年12月21日，原告支付给被告房款10万元，被告出具收到条一张，承诺第二天给原告办理土地使用证及房产证过户事项，原告于2004年农历正月十八日搬入居住至今。但之后原告多次找被告催办土地使用证、房产证未果，诉来本院，请求被告限期为其办理所出卖房屋的土地使用证、房屋所有权证。被告辩称：1、2003年12月，原告购买被告是两处房产，沿街楼及住房各一处，共计款28万元，并约定原告付款后，被告为其办理两处房产的土地使用证、房产证，费用由原告承担。原告于2003年12月付清13万元房款后，余款一直未付，故未办理两证。2、原告购买的被告的住房，其土地性质是国有划拨土地，该房产转让没有经过有批准权的人民政府审批，此转让属于非法转让，应认定此合同无效，故原告的诉讼请求不应该得到支持。

二、【审理过程】

经审理认定：2003年12月份，原告购买了被告位于绿茵市场南首东侧的住房一处。2003年12月21日，原告支付给被告房款10万元，被告给原告出具收到条一份。2004年农历1月18日原告搬进该房屋居住至今。2004年3月28日，原、被告双方在房款已付清，并且房屋已交接使用的情况下，双方补签售房协议一份，协议中明确约定了房屋的四至以及房屋的间数等情况，注明院内所有房屋共计10万元整，款已付清，协议中还约定土地使用证房产证由被告办理，但对办证费用没有约定。

另查明，被告所出售的房屋，占用土地性质为国有划拨土地，土地的用途为住宅，被告持有土地使用证，但没有房屋产权证。

三、【审判】

经审理认为：原、被告双方签订的售房协议，是在双方平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示一致的行为，内容真实，被告对其自己的私有住宅享有所有权，他将房屋出卖给原告的行为，是其对私有财产的合法处分，因此合同依法成立，被告理应按照合同的约定继续履行自己的义务。关于办理土地使用权证和房屋所有权证问题，被告卖给原告的房屋后，是否为原告办理两证，只是房屋所有权的转移，不是双方房屋买卖合同是否有效的要件。故被告辩称土地性质是国有划拨土地，该房产转让没有经过有批准权的人民政府审批，此转让属于非法转让，应认定此合同无效的理由不当，本院不予支持。另被告辩称的原告购买的是两处房产即沿街楼和住宅也无依据，因原被告双方签订的售房协议中明确约定了房屋的具体位置和间数，被告所辩称的沿街楼的房产与本案诉争的房产无关，本案不作处理。故判决：被告张某某于判决生效后三十日内按照有关法律法规的规定履行售房协议中负责办理房屋所有权证和土地使用权证的义务。宣判后，被告提出上诉。2007年6月1日淄博市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

四、【评析】

本案在审理过程中争议的焦点是：该房屋买卖合同是否有效？被告是否要履行合同中约定的义务？
一种意见认为：该房屋买卖合同无效，被告不需要履行合同中约定的义务。
理由：被告房屋的土地性质是国有划拨土地，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国家有关规定，报有批准权的人民政府审批。土地使用权未经有批准权的人民政府审批，与受让方订立合同转让划拨土地权的，应当认定合同无效。原被告之间的房产转让没有经过有批准权的人民政府审批，此转让属于非法转让，因此合同无效，被告不需要履行合同中约定的义务。

另一种意见认为：该房屋买卖合同有效，被告必须按照合同的约定，履行自己的义务。

理由：

一、关于原、被告双方所订立的房屋买卖合同有无效力问题。

原告与被告签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示一致的行为，内容真实，符合民事法律行为的有效要件，且不违反国家法律和法规的强制性规定，被告对其自己的私有住宅享有所有权，他将房屋出卖给原告的行为，是其对私有财产的合法处分，因此合同依法成立，应确认该房屋买卖合同有效。原告已按协议的约定交付了全部房款，并已经实际占有、使用和管理了该房屋，该房屋买卖合同大部分已实际履行。因在原、被告双方的买卖协议中，约定了由被告负责办理土地使用权证和房屋所有权证，按照法律规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用的原则，原告已经履行了自己的义务，被告理应按照合同的约定继续履行自己的义务。

二、关于本案的法律适用问题。

1、对《城市房地产管理法》第三十九条的正确理解。
1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》，对加强对城市房地产的管理，维护城市房地产交易市场秩序，保护合法的房地产经营交易活动，起到积极作用。但由于该法在立法的内容上，没有充分考虑到今后房地产业发生变化后的商品房交易状况，对房地产市场的宏观调控和微观管理，显得很不健全，存在有法律滞后性现象。作为法律、行政法规设置强制性规定的目的，主要针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规立法目的，并将会损害国家利益的合同，才应当被认定无效的合同。对于属双方当事人真实意思表示所订立合同效力的认定，应以诚实信用为原则，从尽量减小合同无效的范围、鼓励交易的原则出发，不宜简单地以形式推理方法来认定合同无效，如果仅仅依据《城市房地产管理法》第三十九条规定，一律认定合同无效，势必会造成大量合同被不适当地作无效处理，直接影响到交易安全，也会损害民法自身体系的完整性。本案涉及到公民之间的诚实信用、公信原则，被告卖给原告的房屋，虽然该房屋是建在国有划拨土地上，但被告持有的土地使用证土地用途是住宅，因此，只要在法律法规允许的范围内，经政府有关部门批准，被告承诺的办理两证的义务是能够实现的。不予办理证件，只是房屋所有权的是否转移，不是双方房屋买卖合同是否有效的要件。不予办理的后果，是一种违约责任，并非无效合同责任，如果简单认定该房屋买卖合同无效，不能从根本上保护买受人的利益，还会损害民法本身私法自治的基本原则，势必会降低公民之间的朴素的诚信原则的期望值。

2、司法解释和城市房地产管理法的调整对象。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第一条规定：本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。即该解释调整的是国有土地使用权让与（出让）合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。即该法调整的是中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的行为。而本案中的双方当事人的房屋买卖行为，并不是单纯的国有土地使用权让与（出让）合同，也不是取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的行为，而是普通公民对自己所有的私有住宅所有权的处分，他们之间的房屋买卖，已经是属于债权调整的范围，当事人是否按照协议履行自己的义务，只是是否构成违约的条件，而不是合同是否生效的要件。对于违反管理性规范的合同，比如有瑕疵的协议或者没有按照某些规定进行登记的合同，没有损害国家利益、集体利益或第三人利益的行为，只产生行政管理上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同效力。因此，本案应认定该房屋买卖合同有效，责令被告板里房屋产权证书等证件。

三、审理本案应注重取得的实际效果。

从办案的法律效果和社会效果出发，对审理本案房屋买卖合同的实际效果可以从多种角度思考。原告与被告订立房屋买卖协议后，原告已按协议的约定交付了全部房款，并已经实际占有、使用和管理了该房屋，该房屋买卖合同大部分已实际履行。被告以土地性质是国有划拨土地，该房产转让没有经过有批准权的人民政府审批，此转让属于非法转让，应认定此合同无效的理由来答辩，如果法院作出确认房屋买卖合同无效、由原告退还房屋，被告退还购房款的判决，将会致使原告本来想依靠法律责令被告办理房产证，却反而面临无家可归、退回房屋的结局。这样的判决作出后，往往容易造成当事人上诉、申诉上访，引发新的不稳定因素，既不利于当事人行使其诉讼权利，又违背了诚实信用原则。如果人民法院今后在审理这类房屋买卖合同纠纷中，均一律按认定无效合同处理，势必造成给少数人有钻法律空子之机，即这些人在与他人订立房屋买卖合同、并收取购房款后，不给办理房产证。待过几年见房价上涨后，便马上提起要求解除无效合同，退还房屋的诉讼。在法院判决房屋买卖合同无效后，则出卖人又可重使伎俩与他人订立房屋买卖合同，从中得利，其结果是只能使进行公平交易的原房屋买收人到头来却无家可归。这显然不符合民法自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则，也不利于解决双方当事人间的纠纷。因此，人民法院应以诚实信用为原则，充分体现人性化的现代司法理念，将尽量减小合同无效的范围作为当前审理商品房买卖合同纠纷案应当坚持的基本理念，正确审理此类案件，实现法律效果与社会效果有机统一，以增进人民内部团结，促进社会稳定。

笔者同意第二种意见