商品房交付时的法定条件

我国《建筑法》、《合同法》等法律规定建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用,这是国家强制性规范。依据有关规定,我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此,出卖人在交付房屋时,应向买受人出示竣工验收备案表原件,否则,买受人有权拒绝交接,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。

另《消防法》规定：建筑工程竣工时，经消防验收合格，方可投人使用。建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建筑工程，还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。

如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表,其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷,同时,竣工验收备案表直接关系到房产证的办理,一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表,房产证则始终无法办理。《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,例如消防设施等。缺少任何一项,买受人不能接受。

但是，在审判实践中，存在一些判决认为验收合格不需要备案也生效的情况，一些判决中开发商牵头组织工程相关单位进行竣工验收形成的验收合格报告，未在交付楼房时依法报建设局备案或备案后被依法撤销的，依然判决开发商不构成违约。一些法官认为，开发商牵头组织工程相关单位进行竣工验收合格的，就是商品房买卖合同中约定的“交付经验收合格商品房”，至于是否备案，他们认为开发商在行政程序上的瑕疵不影响验收合格的实质。

因此，购房者要特别留意购买商品房时要特别约定“于某年某月某日某时某分前交付经综合验收合格并依法取得竣工验收备案证的商品房”。