10月19日晚，央行宣布加息25个基点。这与绝大多数经济学家的预测相背，因为一周前专家接受各大媒体采访时都言之凿凿地说，上调存款准备金率50个基点表明央行近期不会考虑利率上调。而房地产业的参与者和关注者颇为重视的是，加息等信贷政策的强化及房产税实转工作的推进是否意味着限购令将逐步地推出？个人认为，限购令的确有逐步退出的迹象。

    首先，从政策的属性来看，毫无疑问限购令是一个应急的非常规调控政策。正如业内所讨论的，限购令出台的法律基础不存在。此后，由于限购令及此前的限贷令是以家庭为单位核准资格的，为此传闻有大量的家庭以“假离婚”(这是一个错误的名词，只要履行了法定的离婚手续方式就是离婚而非“假离婚”)来获得购房和贷款资格。由此限购令等受到更为猛烈的抨击———在违法的罪状上又背上了道德的十字架。我坚信，各界对限购令不遗余力的反攻必然导致相关利益集团游说最高层决策者改弦易辙。而且，在“新国十条”中，也是以“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”口吻表述其对限购令的要求。临时性，且以“授权”地方政策制定权的方式表达了其政策取向。从这一点来看，国家层面很聪明地做到了进退自如———限购令好则继续推进，不好也可以把责任推到地方政府身上。

    其次，限购令的直接执行机构地方政府的意愿会改变。从历史来看，地方政府一直不堪房价调控的重任，期望地方政府打压房地产基本属于缘木求鱼。在财税制度不变的背景下，希望现在或者不久的将来地方政府发生裂变，也基本不现实。至于近期上十个的城市纷纷“主动”出台限购令，背后必然受到上级部门的“建议”。出不出台限购令，成为政治任务。但过了风头，地方政府就可以向上“打报告”，宣布本市各项调控政策已经有效抑制了房价的上涨，取消限购令也就在情理之中。

    再次，房产税的加快推进也为限购令的退出提供了契机。从某个角度来说，限购令是在为房产税出台争取时间，是房地产的临时“看护人”。房产税对于房价调控到底会不会有效，这是一个有大争议的问题，但房产税会给地方政府获得新的持续的税收来源是毫无疑问的，这将帮助地方政府逐步从土地财政摆脱出来。房产税这一工具，在不改变大的财税分配格局的情况下能较好地平衡地方政府和中央政府的利益，推出势在必行。假如限购令和房产税并行，就产生不可调和的矛盾，都不能买第三套房了，找谁收税去？因此，两者不能兼容的矛盾必然导致一退一进———限购令退，房产税进，开闸放水，请君入瓮，然后收税，各取所需，不亦乐乎？很显然，在房产税正式实施前，限购令难以退出———因为这会导致政策的真空期。而且，两者必然会有重叠期，三到六个月并行是完全可能的。从这一角度来看，个人认为限购令难过百日(也就是年底)的预测过于乐观。

    而加息等金融手段，更为限购令的退出提供了良好的金融环境。在业界，已经达成共识的一个观点是“房价上涨是货币现象”。在央行通过多种手段收回货币时，房价上涨的动力会逐步衰减。限购令本身的作用就是在资金和住房资源之间设立了一道防火墙，阻止资金过度地流入楼市。一旦资金减少，其作用就减弱，负担就减轻了，拆除这道墙所导致的后果就不会那么严重了。

    可以认为，随着退出的各项条件逐步成熟，限购令或在明年上半年择机退出。而限购令一旦退出，房价的走势又将变得扑朔迷离。毕竟，通胀、人民币升值的大趋势均未有根本性的扭转，而目前披露的偏低的房产税能否挑起调控大任，实在值得怀疑。

    邓志旺 深职院经济社会研究中心房产所所长