发布时间：2012/6/11 16:43:16 | 信息来源：来源：新快报 作者：张国锋
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   《深圳市土地管理制度改革总体方案》5月25日公布，众多媒体和学者们做出了“深圳小产权房将‘确权’”的解读。这些解读一出炉，一时间，让许多已经购置了小产权房的业主内心有了“也许未来某一天自己的房子也能确权”的幻想。近日，深圳市常务副市长吕锐锋表示“深圳小产权房‘确权’系误读”。

现状

小产权房政策监管从“紧”

针对小产权房问题，国家政策层面高压如昔。这一点，在此次传出“深圳小产权房将‘确权’”后，从深圳官方的反应上也可以看得出来。

在媒体报道“深圳小产权房将‘确权’”后，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋即明确表态说：“这一解读是不正确的。”他还向媒体表示，对于非法房地产和违法建筑，深圳将坚决打击，不给出路。他同时要求各区进一步加大对违法建筑的查处和打击力度，保持对违法建筑的高压态势。

数据显示，深圳小产权房数量占当地住房总量的“半壁江山”。而这些住房又均非空中楼阁，基本都涉及到占地，从而深圳土改也必然绕不开小产权房问题。

知名经济学家李开发在接受记者采访时说，经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。李开发表示，深圳所谓的“小产权房”由于土地性质的差别，与其他地区有一定的区别，但两者面对的实际问题又都是身份问题，都缺乏国家颁发的合法产权证，解决这一问题肯定有一个艰难的过程。

国土资源部执法监察局一领导在接受记者采访时表示，针对小产权房问题，从土地监管角度肯定是不会放松的，另外对存在的小产权房也肯定要进行全面清理，目前已经开始为全面清理小产权房做制度和政策准备，在国内部分地区进行的试点工作已经开始。

深圳新一轮土地改革的核心，就是对土地权益的确认和明晰，敏锐的业内人士立即嗅出小产权房身份合法化的可能，这成为本轮深圳土地产权制度改革的最大看点，也将成为改变深圳楼市格局的重要转折点。

“土地分类确权及违法建筑的处理，小产权房未来面临拆迁或是转为保障房、商品房等可能，这些都将增加合法土地及房屋的供给，将间接实现调节房地产市场的效果。”深圳综合开发研究院常务副院长郭万达对记者如是说。

深圳市规划和国土资源委员会内部人员则透露，涉及小产权房的处理措施，目前刚刚启动试点工作，具体实施细则尚处于研究阶段，但让深圳市所有小产权房全部“转正”几乎不可能。深圳土地改革新政实施细则或会通过补交地价等方式，让社区的统建楼绿本转红本，用来盘活社区股份公司经济。

市场

小产权房“确权”将降低房价

根据深圳土地产权制度改革的实施方案，深圳市将以宝安区沙井街道共和社区和龙岗区平湖街道山厦社区为试点，出台相关的配套实施文件，以推进小产权房确权处理工作，目前政府部门正在就部分统建楼编入保障性住房目录中开展工作。

小产权房是深圳土地市场目前亟待破解的最大难题，同时也成为制约深圳城市发展的最大障碍。公开数据显示，原农村集体经济组织共占用约390平方公里的土地，约占深圳市建设用地的42%，其中仅有95平方公里为合法用地。这意味着，超过全深圳用地总量1/3的原农村集体土地和违法违建占地无法进入市场流转。截至2011年底，在深圳1953平方公里的范围内，星罗棋布的小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%。

深圳著名地产评论人士贺承军认为，方案中多层次的产权登记，是个有技术含量的说法，人们捕捉到“这个说法意味着对政府主导城市化之外的另一种强大存在的承认”。这也就意味着深圳现有的小产权房多数将被“确权”——即房产权得到确认，被合法化。而一旦如此大量的深圳小产权房随着逐步被确认为商品房或保障性住房，这不仅将为全国的小产权房处置产生路径探索的示范性效果，也将对深圳市目前的房地产市场产生重大影响。这令不少开发商心生忧虑，若如此，深圳房地产市场价格将不可避免地产生结构性调整。

“虽然小产权房是不能转让和销售的，但却一直存在市场交易，且交易价格只有同样位置商品房价格的30%~50%。深圳小产权房一旦确权，相关法律顾虑将消除，当面对目前深圳市商品房每平方米1.7万元~2.5万元的高价，小产权房每平方米4000元至8000元的价格当然更具吸引力。因此，目前即将被确权的小产权房将可能出现价格上涨，而商品房将出现利空效应，对商品房价格产生向下牵引作用，这种结构性调整的结果，将使深圳市房地产平均价格下降。”深圳某开发商分析。

“大量的农村集体建设用地进入市场，城市的地价和房价肯定会降下来，但是深圳小产权房数量庞大，不太可能全部确权，进入市场的量将非常有限。”深圳综合开发研究院旅游和地产研究中心主任宋丁亦对记者如此表示。

专家

“确权”或清理操作难度大

业界普遍认为，由于小产权房涉及各方利益且历史遗留问题相当复杂，因而深圳小产权房的合法化过程并不简单，且难度超乎想象。深圳农村集体土地上建立起来的小产权房，无论是“确权”还是清理，都存在操作难度。

宋丁认为，深圳处理小产权房的工作，包含了各种利益的切割和重新分配，其处理过程并不简单。“若政策完全放开，恐导致更多人建设小产权房，而处理不下去，就会回到僵持状态。”

贺承军则表示，有更激进的提法是房子和土地的产权一起登记，这个难度太大。而将已经建成的房子和土地完善国有化手续分开来，目前难度相对较小。尽管留有后续收尾，例如在资产盘活过程中，评估、转让等都是问题，但只要有登记，以深圳民间金融的活力，要突破评估、转让的困难不在话下。

深圳市规划和国土资源委员会内部人员透露，深圳小产权房占据了深圳房产的半壁江山，全部“确权”转正几乎无可能。“如果小产权房全部转正上市交易流通，那么将会对深圳的房地产市场带来什么样的后果？”该内部人员称，如果小产权房的转正导致深圳房地产市场动荡，不仅地方财政会垮掉，社会秩序也会随之混乱，同时更会陷入违法建筑疯起的恶性循环。

贺承军建议，“对深圳大量存在的历史遗留违法建筑的处理，应从法理和技术层面同时触及并找出解决办法，让这部分资产有活路，承认、登记、分类分层次处理，这是理性而务实的。”

宋丁也表示，小产权房在解决上无法“一刀切”，应该逐渐形成一种门类和规范后去慢慢转化和解决，并进一步去观察、考察，包括法规方面的进一步完善等。