|
|||
| 信托业务 保险业务 私募业务 投资业务 并购业务 金融业务 投融资讯 法律法规 |
|
|||||
邮箱：442183168@qq.com |
国际信托有限公司 房地产信托业务管理制度
AAAAA国际信托有限公司
房地产信托业务管理制度
第一章 总则
第一条 为规范房地产信托业务,有效控制房地产信托业务的风险，促进我公司房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》及相关法律法规和公司的有关规定，制定本制度。
第二条 本制度所称房地产信托业务，主要是指房地产资金信托业务和房地产财产信托业务。房地产资金信托业务是指受托人通过房地产资金信托方式集合委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。所称不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、收益权和担保抵押权等相关权利。房地产财产信托业务是指以土地、房屋等不动产的所有权、收益权等本条提到的相关权利（包括房产公司的股权）为信托财产而设立的信托。
第三条 房地产资金信托又可分为指定用途资金信托和非指定用途资金信托。指定用途资金信托是信托设立时指定投资方向及投资项目，确定信托资金运用方案，在执行过程中方案如需调整须经委托人同意和特别授权。非指定用途资金信托是指信托设立时不确定信托资金的投资方向及运用方案，调整投资策略和投资组合方案不须经委托人同意和特别授权的资金信托方式。
第四条 本办法中房地产信托业务操作程序主要是指房地产信托资金的运用、信托项目立项、尽职调查、可行性论证、信托方案设计、报批、实施、项目管理及风险控制等。
第二章 房地产信托资金的运用
第五条 房地产信托资金运用于如下范围：
1、用于土地收购及土地前期开发、整理；
2、投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；
3、用于购买土地、商业楼房或住宅并予以出租；
4、以住房抵押贷款方式运用；
5、用于购买可评估作价的土地、商业楼房、住宅的收益权；
6、信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。
第六条 运用房地产信托资金，不得有下列行为：
1、将房地产信托资金运用于非不动产；
2、将房地产信托资金投资于境外的不动产；
3、以承诺、担保等方式，使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任；
4、将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。
第七条 办理房地产信托业务时，其资金投向的房地产企业或投资主体应具备以下条件：
1、有国家认可的执业资格；
2、具备房地产开发资质；
3、具有完善的法人治理结构,信用良好；
4、具备足够的人力、组织及技术资源；
5、除上述条件之外，房地产信托资金以贷款方式投资到房地产企业还应具备以下条件：房地产开发企业具有二级企业资质、开发项目自有资金比例不低于35%、所开发的项目必须取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；
第三章 信托项目的立项
第八条 房地产信托项目立项
可以依据客户申请信托融资而设立，由我公司项目人员根据初步调查和研究论证结果，向公司提出项目立项建议。
第九条 信托项目经公司同意立项后，由房地产信托部指派专职人员担任该信托项目经理，负责项目的尽职调查、洽谈、信托产品设计和实施工作。项目经理挑选合适人员组成项目小组，小组成员对项目经理负责。
第十条 客户资格审查
本条所指客户即包括申请信托融资的客户，又包括公司所投资房地产项目的合作者，客户均应当符合本办法第二章第七条的规定，同时客户应当具有较强偿债能力，其应付贷款利息和到期贷款已清偿，没有清偿的，也已经作了贷款人认可的偿还计划。
第十一条 客户提交材料
1、营业执照（副本及复印件）；
2、法人代码证书（原件及复印件）；
3、法定代表人身份证明（原件及复印件）及必要的个人信息；
4、近三年经审计的资产负债表、损益表、权益变动表以及销量情况，成立不足三年的客户，提交自成立以来年度的报表（复印最近一期的报表）；
5、本年度借款及对外担保情况（记录）；
6、税务部门年检合格的税务登记证明（需提供复印件）和近二年税务部门纳税证明（记录）；
7、公司章程及主要管理制度（是否全面）；
8、董事会成员或主要负责人、财务负责人名单和签字样本；
9、有限责任公司客户、股份有限公司客户、合资合作客户或承包经营客户，要求提供董事会或发包人同意贷款的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明；
10、股东大会关于利润分配的决议（需提供复印件）；
11、现金流量预测及年度经营计划；
12、其他必要的资料（如人民银行、海关等部门出具的相关文件等）（需提供复印件）；
13、中长期信托融资，还须有各类合格、有效的相关批准文件，预计资金来源及使用情况、预计的资产负债情况、损益情况、项目建设进度及经营计划（需提供复印件）；
14、担保材料
要求通过上述项目的调查，获得信托融资单位真实可靠的经营资料，对于不能够提供复印件的项目应在调查报告中详细描述。
第十二条 受理人员清点材料是否齐全，对材料的完整性、合法性、规范性、真实性和有效性进行初步审查，如合格则进入调查阶段，如不合格，则将材料退还客户，或要求其及时补充完整并做出合理解释。
第四章 尽职调查
第十三条 信托业务的尽职调查严格参照“AAAAA国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度”执行。
第十四条 信托公司办理房地产信托业务时，首先对所涉及的不动产及其经营企业实施整体概况调查。
（一）对土地的整体情况进行调查分析，包括土地的性质、法律地位、测绘情况、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等；并考虑当地经济环境、土地开发状况及该土地的未来用途及有关规划等因素，对土地评估机构做出的土地估价的方法、程序进行分析比较。
（二）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求；审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等。
（三）对房地产信托资金使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析。
（四）了解房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方是否存在关联关系，房地产项目与房地产信托资金使用方是否存在关联关系。
（五）通过律师事务所出具法律意见书，了解房地产信托资金使用方的有关情况，包括是否存在违法行为、项目涉及的合同是否存在潜在纠纷、项目涉及的权属证书是否存在问题等。
第十五条 房地产信托人员尽职调查过程中还应侧重以下方面：
（一） 客户方面评价
1、客户的基本情况分析。主要考察客户基本状况、组织管理体系、经营方式和主要融资渠道等情况，从中分析客户主要的经营思想，具体的经营方式，以前开发项目的经营状况；分析主要经营人员的经营观念、个人素质、房地产开发经验以及对企业融资的认识和偿还借款的态度。调查是否涉及关联方，若涉及关联方，其交易是否公平，企业的其他业务是否涉及关联方及关联方的影响力。
2、客户的市场竞争能力分析。主要分析客户产品在市场上的地位和竞争能力，并对客户目前经营状况、存在的主要问题和未来发展情况进行具体分析。
3、客户的财务情况分析。在客户现有财务数据基础上，通过计算和分析客户在信托融资期内相关财务指标，估算客户第一还款来源清偿债务的能力。具体执行办法参照“AAAAA国际信托有限公司信托业务尽职调查标准与流程”。
4、客户的信用情况分析。客户资信调查主要包括：客户已获信用等级、评信单位和时间等。了解客户在其他金融机构贷款的履约情况、是否存在重大或有负债、对外担保风险、是否面临重大法律诉讼事项等，同时注重相关指标的分析。
5、管理人员信誉情况调查。重点考查管理者的人品、贷款动机正确、管理水平以及道德标准较高。重点关注：历史经营记录及其经验、相对于所有者的独立性、影响其决策的相关人员情况（助手及财务经理）、组织结构、领导的后备力量、管理政策、计划的实施与控制。
（二）项目方面评价
1、 政策条件。审查拟融资房地产项目是否列入国家或地方政府的建设计划，开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设。
2、资源条件。此房地产项目涉及到的地块位置，开发所必需的水、电、气、交通、通讯、是否满足项目开发条件，对项目的经济效益有何影响。
3、 项目建设总投资及资金来源分析，核实融资单位35%自有资金是否及时、足额到位。
4、 项目经济效益评估。
5、信托融资的用途及还款来源：用途是否确实与客户所提出申请的项目一致，还款来源是否落实并足以履约。
6、 确定信托融资期限、利率、金额等，保证既满足客户需要，又达到公司风险控制的要求。
（三）风险方面分析
分析该项目的风险点，信托融资发放后的主要风险因素和防范措施，并进行盈亏平衡点、敏感度测算。
（四）担保方面评价
1、 对保证人的保证资格与能力的审查。保证人应为符合《担保法》规定的相关条件的第三方，并由其提供合法有效资产担保。
2、对抵（质）押物合法、有效性的审查
（1）审查抵（质）押人的资格
审查产权证明上的产权所有人与抵押人一致；抵押单位为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的，是否经董事会决议通过。
（2）审查抵（质）押物的合法性
抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作抵押的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。
采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续；贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证手续。
包括：检验抵（质）押物权力证书或凭证原件；审查抵（质）押物是否符合有关要求，对抵（质）押物进行现场察看，预测其变现程度；抵（质）押人（包括共同权力人）同意提供抵（质）押的书面证明文件；相关政府权力部门同意抵（质）押的文件。
（3）抵押（质）物的估价
用于抵（质）押的财产，需要估价的应委托AAAAA国际信托有限公司认可的资产评估机构进行评估。以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于信托融资期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。
（4）如果以拟开发的土地进行抵押，在抵押土地的同时，开发后以抵押土地上的在建工程进行抵押，按照形象进度逐步抵押。这样可以在房产证和土地证分开的地区，控制开发房产的交易。同时要求施工企业出具放弃作为第一受偿人的权利的承诺，或施工企业为开发商借款提供担保。
如果有按揭贷款，要求开发商与按揭银行签订委托收付款协议，将销售的保证金和按揭贷款按商定的比例逐笔转入我公司指定的账户。
3、对信托融资占项目开发资金总额比例较大的客户，其同意进行信托融资的董事会决议应有如下表述：同意在信托融资期间，将项目公司控股权以零价格转让的方式由AAAAA国际信托有限公司控制，并可向项目公司派驻相关人员。
第十六条 调查人员根据对客户项目的相关调查评价结果，如实撰写尽职调查报告，并报主管领导及相关部门审核。调查报告应包含如下内容：
1、 客户基本情况；
2、 项目整体情况、背景；
3、 管理人员信誉情况、背景；
4、 产品及市场情况；
5、 财务及盈利能力调查；
6、 担保单位情况调查；
7、 抵（质）押品情况调查；
8、 关联交易情况调查；
9、 或有事项调查；
10、外部评价及法律意见综述；
11、项目风险情况及控制措施；
第五章 可行性论证
第十七条 房地产信托部对项目初期报告进行讨论，提出项目可行性论证方案及项目建议书，并经初步讨论后召开由律师及相关部门参加的项目论证会议，讨论设计信托交易结构，根据论证结果起草项目建议书。
第十八条 项目建议书应包含如下内容：
1、项目基本情况；
2、项目效益分析及可行性论证；
3、项目信托计划架构；
4、结论。
第十九条 依据尽职调查的结果，制定房地产集合资金信托计划，内容包括计划购买、管理或处分的不动产种类、地点、预定持有期间、资金来源、运用及控制和监管程序、成本回收、财务预测、预估收益率及信息披露等事项。同时起草如下文件：信托计划、信托合同、风险申明书等文件。
第二十条 聘请法律顾问参与项目的调查、信托交易结构的设计和协助起草相关法律文件，出具法律意见书。
第六章 审批、报备和实施
第二十一条 房地产信托部对所实施方案讨论通过后，由项目经理、房地产信托部总经理签署意见后，报主管副总裁审批，并由公司法律合规部、法律事务助理进行审核，最后报公司总裁核定。
第二十二条 相关部门及总裁审核通过后提请召开信托业务决策委员会会议进行决策，出具审议意见，公司董事长根据信托业务决策委员会会议决议签署审批意见。
第二十三条 项目方案经过董事长审批通过后由项目经理组织实施，方案实施过程中涉及公司其他部门协调的，由主管房地产信托业务的副总裁负责组织。
第二十四条 客户理财部负责根据信托计划制定信托推介实施方案。
第二十五条 房地产信托部于信托计划发行前5个工作日，将信托计划正式文本等信托文件报监管部门备案。
第二十六条 公司信托财务部协同房地产信托部与信托计划代理发行银行签订代理发行协议，由公司在代理行开设信托专户。
第二十七条 信托财务部按批准后的《信托项目审批单》(含附件)，填制《授权发行通知书》，由指定人员在“资金信托管理系统”中新设相关信托要素，并进行操作授权；
第二十八条 房地产信托部提供宣传展板、宣传折页的内容，交客户理财部组织设计、印刷，同时对公司以及发行代理银行的营销人员进行相关内容的培训。
第二十九条 信托文件正式文本（含电子版）移送公司法律合规部。
第七章 信托项目管理
第三十条 公司信托财务部应按一个房地产集合信托计划设置一个账户的原则，为每一个房地产集合信托计划建立单独的会计账户，开立单独的信托资金专户。
第三十一条 运用房地产信托资金，应依据信托计划进行运用，必须与房地产资金信托合同确定的投资目标及投资策略相一致。运用由信托执行经理具体操作，执行时应做出投资决定记录和执行记录，并每月向公司提交书面报告。单一类资金信托业务按信托合同的约定出具管理报告，信托合同没约定的按年出具管理报告；集合类资金信托业务按季出具管理报告。
第三十二条 运用房地产信托资金，当房地产集合信托计划明示用于某一个或某一组房地产项目时，必须将该信托计划资金用于该计划指定的房地产项目。
第三十三条 因房地产信托资金的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产或财产权利，属于信托财产。
第八章 风险控制
第三十四条 以贷款方式运用房地产信托资金时，只能对取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（以下简称“四证”）的房地产项目发放贷款。
信托公司运用房地产信托资金发放贷款时，应该遵守法律法规有关房地产贷款标准和要求的规定。
第三十五条 信托公司以贷款方式运用房地产信托资金，应当至少采取如下风险控制措施：
（一）以土地使用证或房产抵押方式发放贷款的，应当严格落实土地使用证或房产的抵押权，防止形成不可预见的贷款风险。以信用担保进行贷款申请的，应评估担保人的担保能力并形成书面报告。担保能力较差或存在循环担保的，应要求承贷人引入独立的商业担保；
（二）必要时可利用专业的评估公司对项目的建设周期、资金运用及整体效益、项目存在的相关限制及其影响等做出详尽分析，建立工程划拨资金的多方监管账户，信托公司和借款人当事人共同签章并经保管人审核后才可划出资金，严禁开发企业挪用贷款转作其他项目或其他用途；
（三）对承贷企业的项目收入采取全封闭运行的管理模式，加强对房地产经营收益的监控，房产销售合同应备案，要求销售回款只能划入保管人处所开设的信托资金专户，防止挪用销售回款开发其他项目或挪作他用。
第三十六条 信托公司以投资方式运用房地产信托资金的，应当至少采取如下风险控制措施：
（一）以自己名义代表投资人介入所参股房地产企业的治理，为受益人的利益谨慎管理信托资金；
（二）及时办理所涉及的房地产企业的股权变更手续或信托登记手续；
（三）对控股或属于关联方关系的房地产企业，应当在评价自身房地产企业管理经验与能力的基础上，依法或者自主决定是否聘请外部专业机构参与管理。
第三十七条 房地产信托资金使用人应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。
第九章 存续项目的清理
第三十八条 贷款检查，贷款利息的计算与回收。
第三十九条 对目前公司所有存续项目进行后续管理，及时清理到期项目。
第十章 附则
第四十条 以非集合方式设立的房地产资金信托，参照本办法的规定执行。
第四十一条 本办法自公布之日起施行。
房地产信托业务管理制度
第一章 总则
第一条 为规范房地产信托业务,有效控制房地产信托业务的风险，促进我公司房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》及相关法律法规和公司的有关规定，制定本制度。
第二条 本制度所称房地产信托业务，主要是指房地产资金信托业务和房地产财产信托业务。房地产资金信托业务是指受托人通过房地产资金信托方式集合委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。所称不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、收益权和担保抵押权等相关权利。房地产财产信托业务是指以土地、房屋等不动产的所有权、收益权等本条提到的相关权利（包括房产公司的股权）为信托财产而设立的信托。
第三条 房地产资金信托又可分为指定用途资金信托和非指定用途资金信托。指定用途资金信托是信托设立时指定投资方向及投资项目，确定信托资金运用方案，在执行过程中方案如需调整须经委托人同意和特别授权。非指定用途资金信托是指信托设立时不确定信托资金的投资方向及运用方案，调整投资策略和投资组合方案不须经委托人同意和特别授权的资金信托方式。
第四条 本办法中房地产信托业务操作程序主要是指房地产信托资金的运用、信托项目立项、尽职调查、可行性论证、信托方案设计、报批、实施、项目管理及风险控制等。
第二章 房地产信托资金的运用
第五条 房地产信托资金运用于如下范围：
1、用于土地收购及土地前期开发、整理；
2、投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；
3、用于购买土地、商业楼房或住宅并予以出租；
4、以住房抵押贷款方式运用；
5、用于购买可评估作价的土地、商业楼房、住宅的收益权；
6、信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。
第六条 运用房地产信托资金，不得有下列行为：
1、将房地产信托资金运用于非不动产；
2、将房地产信托资金投资于境外的不动产；
3、以承诺、担保等方式，使房地产信托资金就任何人的任何责任或债务承担责任；
4、将房地产信托资金进行使其承担无限责任的投资。
第七条 办理房地产信托业务时，其资金投向的房地产企业或投资主体应具备以下条件：
1、有国家认可的执业资格；
2、具备房地产开发资质；
3、具有完善的法人治理结构,信用良好；
4、具备足够的人力、组织及技术资源；
5、除上述条件之外，房地产信托资金以贷款方式投资到房地产企业还应具备以下条件：房地产开发企业具有二级企业资质、开发项目自有资金比例不低于35%、所开发的项目必须取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；
第三章 信托项目的立项
第八条 房地产信托项目立项
可以依据客户申请信托融资而设立，由我公司项目人员根据初步调查和研究论证结果，向公司提出项目立项建议。
第九条 信托项目经公司同意立项后，由房地产信托部指派专职人员担任该信托项目经理，负责项目的尽职调查、洽谈、信托产品设计和实施工作。项目经理挑选合适人员组成项目小组，小组成员对项目经理负责。
第十条 客户资格审查
本条所指客户即包括申请信托融资的客户，又包括公司所投资房地产项目的合作者，客户均应当符合本办法第二章第七条的规定，同时客户应当具有较强偿债能力，其应付贷款利息和到期贷款已清偿，没有清偿的，也已经作了贷款人认可的偿还计划。
第十一条 客户提交材料
1、营业执照（副本及复印件）；
2、法人代码证书（原件及复印件）；
3、法定代表人身份证明（原件及复印件）及必要的个人信息；
4、近三年经审计的资产负债表、损益表、权益变动表以及销量情况，成立不足三年的客户，提交自成立以来年度的报表（复印最近一期的报表）；
5、本年度借款及对外担保情况（记录）；
6、税务部门年检合格的税务登记证明（需提供复印件）和近二年税务部门纳税证明（记录）；
7、公司章程及主要管理制度（是否全面）；
8、董事会成员或主要负责人、财务负责人名单和签字样本；
9、有限责任公司客户、股份有限公司客户、合资合作客户或承包经营客户，要求提供董事会或发包人同意贷款的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明；
10、股东大会关于利润分配的决议（需提供复印件）；
11、现金流量预测及年度经营计划；
12、其他必要的资料（如人民银行、海关等部门出具的相关文件等）（需提供复印件）；
13、中长期信托融资，还须有各类合格、有效的相关批准文件，预计资金来源及使用情况、预计的资产负债情况、损益情况、项目建设进度及经营计划（需提供复印件）；
14、担保材料
要求通过上述项目的调查，获得信托融资单位真实可靠的经营资料，对于不能够提供复印件的项目应在调查报告中详细描述。
第十二条 受理人员清点材料是否齐全，对材料的完整性、合法性、规范性、真实性和有效性进行初步审查，如合格则进入调查阶段，如不合格，则将材料退还客户，或要求其及时补充完整并做出合理解释。
第四章 尽职调查
第十三条 信托业务的尽职调查严格参照“AAAAA国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度”执行。
第十四条 信托公司办理房地产信托业务时，首先对所涉及的不动产及其经营企业实施整体概况调查。
（一）对土地的整体情况进行调查分析，包括土地的性质、法律地位、测绘情况、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等；并考虑当地经济环境、土地开发状况及该土地的未来用途及有关规划等因素，对土地评估机构做出的土地估价的方法、程序进行分析比较。
（二）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求；审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等。
（三）对房地产信托资金使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析。
（四）了解房地产信托资金的受托方、保管方和该信托资金的使用方是否存在关联关系，房地产项目与房地产信托资金使用方是否存在关联关系。
（五）通过律师事务所出具法律意见书，了解房地产信托资金使用方的有关情况，包括是否存在违法行为、项目涉及的合同是否存在潜在纠纷、项目涉及的权属证书是否存在问题等。
第十五条 房地产信托人员尽职调查过程中还应侧重以下方面：
（一） 客户方面评价
1、客户的基本情况分析。主要考察客户基本状况、组织管理体系、经营方式和主要融资渠道等情况，从中分析客户主要的经营思想，具体的经营方式，以前开发项目的经营状况；分析主要经营人员的经营观念、个人素质、房地产开发经验以及对企业融资的认识和偿还借款的态度。调查是否涉及关联方，若涉及关联方，其交易是否公平，企业的其他业务是否涉及关联方及关联方的影响力。
2、客户的市场竞争能力分析。主要分析客户产品在市场上的地位和竞争能力，并对客户目前经营状况、存在的主要问题和未来发展情况进行具体分析。
3、客户的财务情况分析。在客户现有财务数据基础上，通过计算和分析客户在信托融资期内相关财务指标，估算客户第一还款来源清偿债务的能力。具体执行办法参照“AAAAA国际信托有限公司信托业务尽职调查标准与流程”。
4、客户的信用情况分析。客户资信调查主要包括：客户已获信用等级、评信单位和时间等。了解客户在其他金融机构贷款的履约情况、是否存在重大或有负债、对外担保风险、是否面临重大法律诉讼事项等，同时注重相关指标的分析。
5、管理人员信誉情况调查。重点考查管理者的人品、贷款动机正确、管理水平以及道德标准较高。重点关注：历史经营记录及其经验、相对于所有者的独立性、影响其决策的相关人员情况（助手及财务经理）、组织结构、领导的后备力量、管理政策、计划的实施与控制。
（二）项目方面评价
1、 政策条件。审查拟融资房地产项目是否列入国家或地方政府的建设计划，开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设。
2、资源条件。此房地产项目涉及到的地块位置，开发所必需的水、电、气、交通、通讯、是否满足项目开发条件，对项目的经济效益有何影响。
3、 项目建设总投资及资金来源分析，核实融资单位35%自有资金是否及时、足额到位。
4、 项目经济效益评估。
5、信托融资的用途及还款来源：用途是否确实与客户所提出申请的项目一致，还款来源是否落实并足以履约。
6、 确定信托融资期限、利率、金额等，保证既满足客户需要，又达到公司风险控制的要求。
（三）风险方面分析
分析该项目的风险点，信托融资发放后的主要风险因素和防范措施，并进行盈亏平衡点、敏感度测算。
（四）担保方面评价
1、 对保证人的保证资格与能力的审查。保证人应为符合《担保法》规定的相关条件的第三方，并由其提供合法有效资产担保。
2、对抵（质）押物合法、有效性的审查
（1）审查抵（质）押人的资格
审查产权证明上的产权所有人与抵押人一致；抵押单位为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业的，是否经董事会决议通过。
（2）审查抵（质）押物的合法性
抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作抵押的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。
采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续；贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证手续。
包括：检验抵（质）押物权力证书或凭证原件；审查抵（质）押物是否符合有关要求，对抵（质）押物进行现场察看，预测其变现程度；抵（质）押人（包括共同权力人）同意提供抵（质）押的书面证明文件；相关政府权力部门同意抵（质）押的文件。
（3）抵押（质）物的估价
用于抵（质）押的财产，需要估价的应委托AAAAA国际信托有限公司认可的资产评估机构进行评估。以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于信托融资期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。
（4）如果以拟开发的土地进行抵押，在抵押土地的同时，开发后以抵押土地上的在建工程进行抵押，按照形象进度逐步抵押。这样可以在房产证和土地证分开的地区，控制开发房产的交易。同时要求施工企业出具放弃作为第一受偿人的权利的承诺，或施工企业为开发商借款提供担保。
如果有按揭贷款，要求开发商与按揭银行签订委托收付款协议，将销售的保证金和按揭贷款按商定的比例逐笔转入我公司指定的账户。
3、对信托融资占项目开发资金总额比例较大的客户，其同意进行信托融资的董事会决议应有如下表述：同意在信托融资期间，将项目公司控股权以零价格转让的方式由AAAAA国际信托有限公司控制，并可向项目公司派驻相关人员。
第十六条 调查人员根据对客户项目的相关调查评价结果，如实撰写尽职调查报告，并报主管领导及相关部门审核。调查报告应包含如下内容：
1、 客户基本情况；
2、 项目整体情况、背景；
3、 管理人员信誉情况、背景；
4、 产品及市场情况；
5、 财务及盈利能力调查；
6、 担保单位情况调查；
7、 抵（质）押品情况调查；
8、 关联交易情况调查；
9、 或有事项调查；
10、外部评价及法律意见综述；
11、项目风险情况及控制措施；
第五章 可行性论证
第十七条 房地产信托部对项目初期报告进行讨论，提出项目可行性论证方案及项目建议书，并经初步讨论后召开由律师及相关部门参加的项目论证会议，讨论设计信托交易结构，根据论证结果起草项目建议书。
第十八条 项目建议书应包含如下内容：
1、项目基本情况；
2、项目效益分析及可行性论证；
3、项目信托计划架构；
4、结论。
第十九条 依据尽职调查的结果，制定房地产集合资金信托计划，内容包括计划购买、管理或处分的不动产种类、地点、预定持有期间、资金来源、运用及控制和监管程序、成本回收、财务预测、预估收益率及信息披露等事项。同时起草如下文件：信托计划、信托合同、风险申明书等文件。
第二十条 聘请法律顾问参与项目的调查、信托交易结构的设计和协助起草相关法律文件，出具法律意见书。
第六章 审批、报备和实施
第二十一条 房地产信托部对所实施方案讨论通过后，由项目经理、房地产信托部总经理签署意见后，报主管副总裁审批，并由公司法律合规部、法律事务助理进行审核，最后报公司总裁核定。
第二十二条 相关部门及总裁审核通过后提请召开信托业务决策委员会会议进行决策，出具审议意见，公司董事长根据信托业务决策委员会会议决议签署审批意见。
第二十三条 项目方案经过董事长审批通过后由项目经理组织实施，方案实施过程中涉及公司其他部门协调的，由主管房地产信托业务的副总裁负责组织。
第二十四条 客户理财部负责根据信托计划制定信托推介实施方案。
第二十五条 房地产信托部于信托计划发行前5个工作日，将信托计划正式文本等信托文件报监管部门备案。
第二十六条 公司信托财务部协同房地产信托部与信托计划代理发行银行签订代理发行协议，由公司在代理行开设信托专户。
第二十七条 信托财务部按批准后的《信托项目审批单》(含附件)，填制《授权发行通知书》，由指定人员在“资金信托管理系统”中新设相关信托要素，并进行操作授权；
第二十八条 房地产信托部提供宣传展板、宣传折页的内容，交客户理财部组织设计、印刷，同时对公司以及发行代理银行的营销人员进行相关内容的培训。
第二十九条 信托文件正式文本（含电子版）移送公司法律合规部。
第七章 信托项目管理
第三十条 公司信托财务部应按一个房地产集合信托计划设置一个账户的原则，为每一个房地产集合信托计划建立单独的会计账户，开立单独的信托资金专户。
第三十一条 运用房地产信托资金，应依据信托计划进行运用，必须与房地产资金信托合同确定的投资目标及投资策略相一致。运用由信托执行经理具体操作，执行时应做出投资决定记录和执行记录，并每月向公司提交书面报告。单一类资金信托业务按信托合同的约定出具管理报告，信托合同没约定的按年出具管理报告；集合类资金信托业务按季出具管理报告。
第三十二条 运用房地产信托资金，当房地产集合信托计划明示用于某一个或某一组房地产项目时，必须将该信托计划资金用于该计划指定的房地产项目。
第三十三条 因房地产信托资金的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产或财产权利，属于信托财产。
第八章 风险控制
第三十四条 以贷款方式运用房地产信托资金时，只能对取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（以下简称“四证”）的房地产项目发放贷款。
信托公司运用房地产信托资金发放贷款时，应该遵守法律法规有关房地产贷款标准和要求的规定。
第三十五条 信托公司以贷款方式运用房地产信托资金，应当至少采取如下风险控制措施：
（一）以土地使用证或房产抵押方式发放贷款的，应当严格落实土地使用证或房产的抵押权，防止形成不可预见的贷款风险。以信用担保进行贷款申请的，应评估担保人的担保能力并形成书面报告。担保能力较差或存在循环担保的，应要求承贷人引入独立的商业担保；
（二）必要时可利用专业的评估公司对项目的建设周期、资金运用及整体效益、项目存在的相关限制及其影响等做出详尽分析，建立工程划拨资金的多方监管账户，信托公司和借款人当事人共同签章并经保管人审核后才可划出资金，严禁开发企业挪用贷款转作其他项目或其他用途；
（三）对承贷企业的项目收入采取全封闭运行的管理模式，加强对房地产经营收益的监控，房产销售合同应备案，要求销售回款只能划入保管人处所开设的信托资金专户，防止挪用销售回款开发其他项目或挪作他用。
第三十六条 信托公司以投资方式运用房地产信托资金的，应当至少采取如下风险控制措施：
（一）以自己名义代表投资人介入所参股房地产企业的治理，为受益人的利益谨慎管理信托资金；
（二）及时办理所涉及的房地产企业的股权变更手续或信托登记手续；
（三）对控股或属于关联方关系的房地产企业，应当在评价自身房地产企业管理经验与能力的基础上，依法或者自主决定是否聘请外部专业机构参与管理。
第三十七条 房地产信托资金使用人应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。
第九章 存续项目的清理
第三十八条 贷款检查，贷款利息的计算与回收。
第三十九条 对目前公司所有存续项目进行后续管理，及时清理到期项目。
第十章 附则
第四十条 以非集合方式设立的房地产资金信托，参照本办法的规定执行。
第四十一条 本办法自公布之日起施行。