继近日有关部委相继出台房地产调控有关细则后，昨日，为巩固房地产市场调控成果，国家有关部门再次出台五项举措，分别从信贷、税收、土地等方面提出更严厉措施，同时对地方政府提出了更明确要求，新一轮房地产调控再度升级。

业内人士认为，在中秋小长假各地房地产市场有所回暖、国庆长假将至，而历来这一阶段都是楼市销售旺季的情况下出台新一轮房地产调控新政，管理层的时机把握显得微妙而精准。同时，与"新国十条"相比，新政调控意图更加明确，打击力度更大，表明了调控政策会根据市场异动随时调整。新政将给楼市带来立竿见影的效果，房地产市场将出现再度降温，预计今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量将比8－9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅波动为主基调。

房贷全面收紧

新政提出，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

与"新国十条"中，只要求房价过高城市有选择性地暂停发放第三套及以上房贷和限制外地人购房贷款的政策相比，新政扩展到了全国范围，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。

同时，对于首套房，也由此前的90平方米以上房贷首付款比例不得低于三成，90平方米以下最低首付可为二成，变成了没有面积限制地全面调至三成及以上。

北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，目前贷款购房占二手房及商品房总比为五至六成，其中，首套房的占比为贷款人数中的70%，占整体购房人群比例为四成左右。这部分人群将全部需要增加一成首付，按照一套房150万计算，需要多支付15万－20万的首付款。

另外，新政还提出，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。此前北京的限购令或在上海、深圳、杭州等城市执行。

房产税试点加快

新政提出，要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

昨日，有业内人士向证券时报透露，房产税在重庆和上海的试点方案最快10月底推出。具体细则他未透露，不过预计初期税率并不高。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，房产税试点方案近期推出的可能性较大，但是开始时税率不会很高，如上海有可能按房屋价值的0.8%左右，可能采取累进制。而税基在初期面不会宽，第一套房可能免征，二套房也要分自住和投资两种情况，一般对二、三套以上或豪宅征税是大体方向。

另外，新政还提出，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。财政部昨日发布通知称，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。同时，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这是运用税收手段对自主和投资性购房人加以区别，契税减半征收的优惠政策与上述首付比例提高的政策形成对冲，避免对真正的自住购房需求者造成误伤，减小政策对他们的冲击。

加大惩处力度

新政提出，各地要立即研究制定贯彻落实"国十条"的实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

陈国强认为，新政不但对地方政府提出了明确要求，严格问责制将使之前部分执行不严的省市出现明显改观。同时，对房地产企业的囤地、捂盘等行为也提出了各项惩罚性措施。

新政提出，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

·各方声音·

湘财证券地产行业研究员张化东：这些措施可以说是二次调控，显示楼市调控在进一步加码。往年10月都是楼市量价齐升时期，在国庆前出台这一政策，显示了政府调控楼市的决心，调控政策严格执行的可能性大大加强。可以预见的是，2010年全年的商品房销售额较2009年销售峰值有所回落。此次措施的出台也将对地产股形成打击，短期来看地产股将进一步调整。

中央财经大学税务学院院长汤贡亮：虽然在保有环节征税已成为政府有关部门、学界的共识，但由于评估和征管方面存在较大难题，房产税在多个省市"空转"近7年。如进入试点实征阶段，关键是要制定相关法律法规，如规定减免税额度等。当前各相关部门应尽快达成共识，把"空转"的经验归纳成一个科学完整的体系，加快房产税推行。

五矿证券首席经济学家兼研究所所长刘德忠：这些措施表明了政府调控楼市的决心，基本符合预期，调控政策将被严格实行。由于地产股前期调整幅度已大，已反映了大部分的调控预期，因此短期地产股虽然将有所调整，但幅度不会太大。大盘短期或有调整，但难以出现类似4月份的连续大跌，大盘整体调整空间不大，投资者不必过分担忧。

深圳市太和投资管理有限公司投资总监王亮：这些调控措施不是特别严厉，本质上还是针对以前政策的强调与重复。正如之前中央强调的一样，不是缺政策，而是缺乏对房产政策的执行力度。这些调控措施对于地产板块不是利空而可能是利好，因为市场都在担心更为严厉的调控政策，停止三套房贷还算不上特别严格，因为这只是基于需求面的调控，也就是让炒房的人更难、成本更高。但地产调控几年下来，最有效的手段还是增加供给，也就是供给面的调控。地产股目前的估值基本反映了市场上所有可能调控的悲观情绪了，政策一出，周四A股的地产类股票可能直接触底反弹，低开以后迅速高走。

中央财经大学税务学院汪昊：税收调控并没有起到抑制房价的作用，征收于房地产经营环节的税收必然全部转嫁给购房者。如对房地产开发商进行土地增值税的预征和加强清算，对二手房转让加强个人所得税、土地增值税、营业税的征收等，都必然导致价格进一步上涨，并由购房者负担。因此，应该降低经营环节税负，增加保有环节税负。(证券时报 张 达)

地产调控风声紧 涉房上市企业鸟兽散

随着地产调控政策的进一步收紧，部分希望调控松绑的涉房上市公司也最终丢掉了幻想，纷纷撤离房地产市场。

近期，上市公司剥离地产业务的公告频频出现。仅9月份就有星湖科技、新希望、国栋建设、合肥百货等公司先后宣布与地产业务划清界线。在此之前，金种子酒、江苏吴中、华东医药、海利得、重庆路桥、爱建股份、太原刚玉等一批上市公司，也相继决定转让或出售房地产业务。

在上述公司的相关公告中，防范政策调控风险被视为剥离地产业务的主要理由。以合肥百货为例，公司表示，国家不断加大房地产行业的宏观调控决心和力度，房地产市场政策风险日益加大，出售地产业务目的在于规避房地产行业政策调控风险，减少非主业资源占用。

然而，市场对涉房企业加速剥离地产业的现象还有另外一种解读。一位地产研究员对记者表示，由于国家加强了对房地产行业的宏观调控，不仅上市房企股市再融资被搁置，涉房公司二级市场再融资也变得很困难。从某种意义上讲，剥离地产业务可看作是这些公司在为再融资或重组铺路。

记者分析后发现，近期剥离地产业务的几家涉房企业均涉及到重组或再融资计划。如国栋建设今年6月公布了8.5亿元的再融资计划；星湖科技和合肥百货的再融资方案还未通关；新希望的地产剥离则与资产重组一并实施。

实际上，涉房公司为顺利实施再融资选择了剥离地产业务早有先例。今年6月，广汇股份拟募资投向二甲醚的定向增发方案没有按时拿到证监会的批文，不得不延期再议。广汇股份相关负责人曾告诉记者，主要原因是公司涉足房地产业务，而最近相关部门对房地产企业融资控制较严,最终广汇股份决心剥离相关业务。（证券时报 陈 锴)

地产调控势不可当 超1/3权重拖累期指易跌难涨

金融地产板块占沪深300指数的权重超过三分之一，因此该板块走势对沪深300股指期货的影响至关重要。正因为如此，尽管近几个月国内经济形势相对较好，但由于一直处于政策高压下的房地产板块以及受到牵连的银行板块持续低迷，国内股指仍然徘徊不前。期指后期能否走出振荡区域，在很大程度上取决于后续房地产调控政策对相关行业板块的影响程度。

近日，国土资源部和住建部发布联合公告，竞标所得土地闲置一年以上的开发商禁止继续参加其它土地竞拍。这一政策实际上是启动了房地产"二次调控"。从近期国内住房销售量价齐升的现象可以看出，前期调控效果并不明显，预计未来政府调控的力度将一次比一次大，直到达到预期效果为止。国家统计局本月公布的8月份房地产数据显示，当月房地产开发投资依然继续较快增长，无论是开发投资的绝对额、同比增幅还是环比增速都处于较快水平，房地产开发投资并没有因调控而明显放慢。这将直接引发新调控措施的出台。9月13日，温家宝总理在夏季达沃斯论坛上谈及房地产调控时，不提"继续落实好已有政策"，而是提出"进一步规范市场程序"和"加快建立房地产市场健康发展的长效机制"。房价的反弹和经济企稳回暖，是中央政府继续强化房市调控的两大前提，而目前这两大前提都已基本成立，房市新调控政策出台的可能性在增加。此外，房价统计改革方案征求意见、二套房及多套房贷款调查，以及可能执行的房产税政策等，都将会继续压低房企股票的估值。从这些角度看，房地产板块目前还未回调到位。

金融板块方面，占主导地位的银行业的主要利润来源由利息收入、中间业务收入和投资收益三部分构成，但目前占银行业最大收入比重的利息收益因受到房地产贷款规模的严格限制而增长缓慢；银信合作叫停和银监会规范银行收费等监管举措也明显压缩了银行中间业务收入。近期，作为银行板块风向标的农业银行(601288)股票跌破发行价严重打击了市场信心，造成了权重股疲软的示范效应。未来，房地产板块的调控力度越大，就越会加剧银行的信贷风险，银行板块的估值水平必然会受到影响。因此，尽管银行板块整体市盈率偏低，短期内该板块也很难走出低谷，并会继续拖累期指上行脚步。

虽然近期股市难言乐观，但从中长期来看，随着我国城市化进程的推进，未来二、三线城市的房地产开发力度仍将很大，况且目前银行、地产企业整体效益向好，随着这些板块估值水平的持续降低，未来将会吸引更多的战略投资者。

再从资金流上看，人民币对美元持续升值将会增大国内通胀压力，直接影响到我国的经济大局。从目前来看，政府采取调控措施的可能性在加大，升值预期的利多已基本被市场消化，后期要留意其潜在的利空。

综上，国家出台的调控政策有其连续性和权威性，预计国庆节前后，金融地产板块的利空将会持续，并将直接拖累股指期货走势继续疲弱，投资者需要踩准政策的节拍，合理把握投资机会。（期货日报）

楼市调控不会致A股大跌

机构认为，调控符合预期，短期市场下跌反而利于中线布局

近日，国家有关部委出台遏制部分城市房价过快上涨的政策细则，其中最引人注目的是，"三套及以上住房贷款停止发放；首套房首付款比例调整到30%及以上；房价过高上涨过快城市限制购房套数；加快推进房产税改革试点，逐步扩至全国"……

对此，机构认为，楼市调控符合预期，A股不会出现大跌，但短期市场下跌反而利于投资者中线布局。

A股不会出现大跌

国都证券研究所所长许维鸿表示，第三套房停贷等政策的出台符合市场之前的预期，是中央为进一步巩固房地产市场调控成果采取的后续措施。其实在之前，市场已经对此政策有所反应，如银行股在近阶段就一直在进行调整。

对于房地产调控政策对于A股市场后续的影响，许维鸿认为影响不会太大，至少股市不会出现大跌。许维鸿指出，目前A股市场地产股、银行股的市盈率都很低了，有很多股票其实已经具备了一定的投资价值，投资者需要区别对待，在目前的点位继续杀跌的话，并不是很好的选择。

许维鸿认为，目前A股市场其实并不缺乏资金，缺的是做多的信心。

短期下跌利于中线布局

长城证券研究所副所长但朝阳表示，这些严厉政策也意味着第二波房地产调控开始。近期由于市场担心地产调控更加严厉，楼市调控预期已经成为多方头上的一把剑。短期来看，这次新的地产调控政策很有可能会成为短期市场下跌的导火索。

当然，市场下跌还夹杂着其他利空因素。比如，10月CPI可能会再创新高，通胀压力不断加大等宏观数据表现不佳。四季度初期市场会出现一些调整，但朝阳认为，四季度行情会先抑后扬。

关于宏观经济，但朝阳先生认为，明年一季度末可能会出现各项经济指标向好。所以，短期下跌反而给中期投资者提供了很好的布局机会。

对于节后的走势，上海金汇分析师腾国平也认为，对地产板块打压仍然有限，几乎到了一种跌无可跌的地步。阳光城等地产股市盈率已经跌至2000点水平，更多的投资者在对实体地产投资观望时也愿意投资在虚拟资本的地产股上面，人民币升值提速，热钱涌入，这些钱不流向地产，那么很容易流入股市，目前市场资金面相对充裕，节后大盘应该还有一个走高的过程，二线蓝筹的机会有所增加。（江淮晨报）

楼市调控组合拳瞄准国庆长假 利空可迅速被消化

几乎所有的解读都认可，最新政策就是为了赶在房地产传统"金九银十"的交易旺季前夕出台，目的则是为了平抑假日期间可能出现的价格陡增拐点。而这次加大剂量的调控，对A股的负面影响或将在国庆长假中部分消化。

国泰君安首席经济学家李迅雷认为，最新政策的出炉，会对A股市场造成打压。他指出，该政策可能会对目前房地产价格产生较为明显的压力，但不会催生恐慌性下跌，"随着四季度新开工房源的上市，将会出现价跌量增的情况。"另外，他预计房产税出台的可能性很大。

东方证券首席经济学家闫伟则认为，最新政策的有效性有待观察。在他看来，诸如当前对二套房的首付款比例、贷款利率等政策，已经到达了调控力度的高点，"接下去要看房产税等的推出情况。"

广发证券（000776）房地产研究员赵强则表示，之所以选择在国庆长假前夕出台该政策，是因为目前的房价和交易量正处于"临界点"位置。"如果不明确继续调控的态度，很可能会导致十月份房价加速上涨。"他认为，政策出台的意愿就是希望能维持住房产市场现有的状态，市场会有稍许降温。

申银万国市场部副总监钱启敏的观点是，由于地产股权重不算特别大，而新政对银行股影响甚微，因此大盘会继续维持区间震荡并缓步下移。

海通证券（600837）分析师佘闵华指出，新政对于银行股的影响很小。"现在四大行中，个人房贷占总贷款的比例在15%左右、开发商贷款占12%-13%；而占比最高的兴业银行（601166），个人加上公司贷款的占比也未超过40%。"以该比例计算利空效应，佘闵华认为，现在的股价已完全反映在内，"银行股现在动态PE（市盈率）在8、9倍，跌不到哪里去了。"

值得注意的是，在很多观察人士看来，目前市场充沛的流动性，才是托起房地产价格和需求的根基。加息与否、何时加息，才是牵引大盘、地产银行等权重股走向的一个更为重要的指标。（东方早报）