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开发商欠巨债车位判私有 车位归属权业主知多少?
《物权法》中明确规定归全体业主所有的占用业主共有道路的车位收入，很多悄悄进入了开发商或者物管的腰包。
一个月内，罗湖莲塘仙桐御景 (论坛 新闻)和雍翠豪园遭遇了同样的事件，因开发商欠下巨额债务，小区部分停车位被法院判为开发商的财产抵债。
车位变开发商私产 业主不解
今年5月26日，据罗湖区人民法院发来的两份文书称，因开发商深圳市蛇口南方金属实业有限公司与宋某的借款合同纠纷一案，法院裁定，提取小区指定的18个地下停车位的使用费260万余元作为开发商的财产抵债，归宋某所有。文书下达后，18个停车位立即处于查封状态。而在前一天，雍翠豪园的邻居小区仙桐御景家园小区指定的地下50个停车位遭遇同样的命运，被判给宋某，直到交足92万余元。
两个小区，不同的开发商。“实质上却是两个公司、同一个法人代表，欠同一个人的钱。”雍翠豪园业委会秘书周瑜新说，两个小区还同时遭遇开发商拖欠上缴公共设施专项维修基金的事实。为此，仙桐御景家园3年前曾将开发商告上法庭并胜诉，然而由于开发商被认定已无资财，裁决一直没有履行。而现在突然冒出来的“财产”，让两个小区的业主们颇为不解。
争议非个案 转让出租仍存在
小区停车位的产权到底归谁？在8月4日的听证会上，双方律师均依据《物权法》说事，但该法律并不能成为各自取胜的砝码。两个小区的停车位均没有产权登记，产权归属存在争议。然而这个争议并非个案。近日，南方都市报记者走访深圳多个小区，调查小区停车位归属情况发现，近年来，公开高价出售停车位的事件虽有减少，但开发商普遍在购房合同中将停车位占为己有，公然出售或转让的事件依然存在，在房地产卖方市场形势下，业主被迫接受“潜规则”。《物权法》中明确规定归全体业主所有的占用业主共有道路的车位收入，也悄悄进入了开发商或者物管的腰包。
三成网友高价购买车位
南方都市报联合奥一网，针对小区停车位归属权进行网络调查，截至截稿时间，共907名网友关注。调查显示，超过三成网友表示，购房时从开发商处高价购买了停车位。超过7成网友称，小区没有公开出售停车位，而是业主共同使用。
记者调查
按照《物权法》规定，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
不过，深圳景洲大厦业主委员会和深圳景洲大厦业主自治管委会今年7月30日向全体业主与物管发出通知，“从8月1日起景洲大厦小区地面消防通道全天禁止停放任何车辆”。景洲大厦业委会主任邹家健介绍，小区车辆有200台左右，停车位只有170个，缺口较大。虽然小区停车位归全体业主所有，但收取的停车费与物业公司分成提留。邹家健认为，其小区的做法对于全市的小区都有借鉴意义。
邹家健认为买卖停车位，只会使得停车难问题更加严峻。而如何解决该小区停车位缺口？“实行相邻调节。”邹家健说，白天，小区允许隔壁的写字楼车辆停入小区，晚上，小区部分车辆停入写字楼。
龙岗区某豪苑购房合同约定车位不随房转让
位于龙岗区布沙路的××豪苑是去年9月入伙的新楼盘。大部分业主已经入住，小区204个地面和地下车库均有剩余。昨日，南都记者在该小区看到，目前小区地下停车库还处于装修维护阶段，业主们都将车停在地面车位。
从业主提供的购房合同书上得知，在附件五中有约定，房产转让时，屋顶使用权、外墙面使用权、裙楼顶架空层、停车位、及其它卖方投资建造的经营性房产和设施的所有权，不随房产转让。
“全部车位只租不卖。”管理处保安介绍，目前地上车位每月租金为100元，地下车位是200元。然而，地上车位是否属于占用小区通道的全体业主所有的车位，单从购房合同还不能看出，只有上国土规划部门查。“只租不卖”，昨日，南都记者咨询五个在售新楼盘停车位是否可以出售，售楼处无一不如此回答。福田区在售楼盘七街公馆 (论坛 新闻)的售楼人员徐先生介绍，公馆144个停车位均归开发商所有，并将在购房合同中说明。
律师说法
法律不明确购房者很弱势
《物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建筑规划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
“从法律上看，关键看停车位有没有划入公摊面积。”胡长青律师介绍，目前国家性法律和地方性法规都未对小区停车位产权作出相应的明确规定，但对小区“必不可少的”公共设施和场所，强制性纳入公摊面积，归全体业主所有，比如走廊、绿地、消防通道等。随着人们生活水平的提高，车辆数量的迅速增加，小区停车位是否属于公用设施，存在争议。
就目前房地产市场行情和实际操作来看，小区停车位不管是何种类型，往往被开发商视为“不纳入公摊面积”的独立资产，并在购房合同中作为必加的附加条款。虽然纳入公摊面积对房产的价格影响不大，但停车位能为开发商创收，“购房者只能处于弱势”。“除非立法完善，作出明确规定，或者合同明确约定，否则无法改变现状。”胡长青说。
官方回应
目前暂无产权证法规正在出台中
南都记者从深圳市房地产产权登记中心了解到，目前深圳小区停车位均不受理产权登记业务。“小区停车位属于共用配套设施，开发商不能出售。”深圳市房地产产权登记中心相关业务人员说。按照《广东省物业管理条例》，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。目前，由于小区停车位产权存在争议，深圳市小区停车位均不办理产权登记，因此，开发商不能出售车位、车库。同时，工作人员介绍，如果业主对小区停车位产权有争议，可凭本人身份证与购房合同到深圳市房地产产权登记中心进行查询或咨询，小区停车位到底是属于规划内，还是占用共有道路或者其他场地。
目前，消费者购买商品房所签订的《深圳市房地产买卖合同》一般是由深圳市国土资源和房产管理局及深圳市工商行政管理局2006年联合制定的范本。然而精明的开发商在附件中加入停车位归属协议，合同一经生效，就具有法律效应。为了明确产权，减少纠纷，深圳市国土资源和房产管理局有关人士透露，针对性的管理办法正在提交深圳市法制办。